Prezados clientes,
Hoje, gostaríamos de recomendar a leitura do artigo “Ex-Fator: A Habitação Guarda Algumas Chaves Econômicas”, publicado pela Charles Schwab. O texto explora a recuperação do mercado imobiliário, destacando os desafios enfrentados por muitos potenciais proprietários. Apesar das dificuldades econômicas e da pressão sobre a acessibilidade, há sinais de melhora no setor. Esta leitura é fundamental para quem procura entender as tendências e oportunidades atuais no mercado de habitação. Não percam!
Ex-Fator: A Habitação Guarda Algumas Chaves Econômicas
O mercado imobiliário parece estar a caminho da recuperação, mas não sem cicatrizes significativas para uma parte considerável dos potenciais proprietários de imóveis.
A habitação tem sido um segmento frustrante da economia para analisar, tanto desde que a pandemia eclodiu quanto desde que o Federal Reserve embarcou em um ciclo agressivo de aumento de taxas há dois anos. Os chamados indicadores de habitação “tradicionais” — que normalmente atuam como sinais para onde a economia mais ampla está se dirigindo — falharam neste ciclo econômico único impulsionado pela pandemia, nos dizendo repetidamente que uma recessão generalizada é iminente, quando de fato não se materializou. Uma escassez de oferta de casas (um fenômeno que precedeu a pandemia), preços recordes de casas e um surto inflacionário colocaram imensa pressão sobre a acessibilidade dos proprietários de imóveis nos últimos anos — assim colocando pressão descendente proporcional sobre os indicadores de confiança do consumidor.
Dito isto, apesar da falha dos principais indicadores antecedentes, há sinais de que o setor está se recuperando. Há também sinais de que a crise de acessibilidade está diminuindo, embora lentamente. Como a habitação foi o primeiro setor a dar início às recessões em curso que apontamos há mais de dois anos, agora parece que está participando do início das recuperações contínuas. Isso vem com uma distinção importante, no entanto: uma recuperação não é sinônimo de uma expansão exuberante.
Ainda em recessão?
Um dos indicadores econômicos antecedentes mais confiáveis é o Índice do Mercado de Habitação (HMI) da Associação Nacional dos Construtores de Casas (NAHB), que tende a atingir o pico bem antes de uma recessão, dando um firme sinal de alerta de que uma desaceleração está por vir. Como mostrado abaixo, o HMI atingiu o pico em 2021, passando por uma leve descida inicial e depois uma queda em cascata que se acelerou em 2022.
Após atingir um fundo em dezembro de 2022, o HMI se recuperou fortemente, entrando no que parecia na época ser uma recuperação duradoura. No entanto, isso provou ser um falso alarme; desde essa recuperação, o HMI tem oscilado em uma faixa bastante ampla.
Construtores (desigualmente) ganham confiança
(O Índice do Mercado de Habitação da NAHB 1985-2023.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Associação Nacional dos Construtores de Casas (NAHB), em 28/05/2024.
Da mesma forma, as vendas de casas podem ter atingido o fundo deste ciclo, mas estão demorando para se reacelerar de forma significativa. As vendas de casas unifamiliares existentes tendem a ser o foco maior, pois constituem a maior parte do mercado. Como mostrado abaixo, elas despencaram nos últimos anos, experimentando uma máxima redução de -41%. Embora ainda estejam 36% abaixo do pico do ciclo, aumentaram quase 9% desde o fundo recente. As vendas de casas novas experimentaram uma redução máxima ainda pior de quase -50%; e embora ainda estejam mais de 38% abaixo do pico do ciclo, recuperaram mais de 22% desde o fundo recente.
Leves ventos nas vendas
(Vendas de casas unifamiliares existentes versus de novas casas unifamiliares.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30/04/2024.
Contra a sabedoria convencional e diferente de um ciclo normal, o crescimento dos preços das casas acelerou acentuadamente à medida que as vendas de casas caíram precipitadamente. Como mostrado abaixo, os preços medianos para casas unifamiliares novas e existentes cresceram em um ritmo vertiginoso em 2022 e 2023, superando qualquer coisa que vimos nas últimas quatro décadas.
O crescimento eventualmente voltou à realidade, mas os preços estão de volta ao território positivo; e desta vez, está acontecendo enquanto as vendas estão melhorando. Dada essa breve queda, os preços em termos de nível ainda estão elevados; na verdade, o preço mediano de uma casa existente está de volta a $412 mil (perto de um recorde histórico). O preço mediano de uma nova casa unifamiliar é de $433 mil (também perto de um recorde histórico).
Crescimento dos preços se normalizando
(Preços de casas unifamiliares existentes e novas.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30/04/2024.
O crescimento dos preços tem sido mais rápido — e a recuperação nas vendas tem sido mais lenta — para o mercado de casas existentes, principalmente devido à oferta deprimida. Mostrado abaixo está a oferta mensal de casas existentes e novas. Uma enorme diferença surgiu entre elas nos últimos anos, com a recuperação nos preços de novas casas superando a das existentes de forma significativa. Este é um dos principais, se não o principal, motor da recuperação nas vendas de novas casas. Compradores que não conseguiram encontrar o que procuram no mercado de casas existentes foram efetivamente empurrados para o mercado de novas casas.
À medida que isso aconteceu, a recuperação na oferta de casas existentes tem sido lenta. Isso tem sido principalmente o caso na última década, no entanto. Após a Crise Financeira Global (GFC), o mercado de habitação experimentou uma recuperação anêmica, definida por uma construção cronicamente insuficiente de casas.
Nova oferta dispara
Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30/04/2024.
A escassez de casas não era um grande problema antes da pandemia, principalmente porque não tínhamos as dinâmicas que temos hoje: uma parcela maior da população trabalhando de casa, um aumento significativo nas taxas de hipoteca e (em um ponto) uma inflação recorde de 40 anos, entre outras coisas.
Além disso, a taxa de propriedade de casas estava em declínio significativo antes, durante e após a GFC. Agora, nos encontramos olhando para um grande aumento na propriedade nos últimos anos. Isso certamente é positivo, mas também aumentou a pressão sobre a disponibilidade e acessibilidade de casas.
Proprietários de volta em plena força
Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 31/03/2024.
Acesso (acessível)
Para qualquer proprietário recente ou aspirante, não é surpresa que a acessibilidade esteja significativamente restrita neste ciclo. Isso impediu indivíduos e famílias de comprar uma casa, forçou-os a intensas guerras de lances ou fez com que eles tivessem que fazer compromissos financeiros mais dolorosos para comprar uma casa.
Na verdade, o Índice de Acessibilidade de Habitação (HAI) da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) caiu para um mínimo histórico no terceiro trimestre de 2023, como mostrado abaixo. Como alguns dos dados mostrados no início deste relatório, o HAI parece estar esculpindo um fundo, mas os investidores devem notar novamente que a escalada subsequente pode ser lenta — especialmente se os consumidores demorarem mais para se ajustar a um mundo de taxas de juros mais altas por mais tempo.
Acessibilidade em território de recessão
(O Índice de Acessibilidade de Habitação (HAI) da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) ) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), em 31/03/2024.
Assumindo que o Fed não leve as taxas de volta a zero neste ciclo — algo que os oficiais têm sido enfáticos sobre — um desses ajustes provavelmente será taxas de hipoteca mais altas. Como mostrado no gráfico abaixo, a taxa média de hipoteca de 30 anos disparou para máximas de várias décadas — ainda não no nível dos anos 1970 e 1980, mas ainda bastante alta em relação à média pós-GFC e pré-pandemia. A chave para focar é a linha amarela, que mostra a taxa de juros efetiva sobre a dívida hipotecária. A menos de 4%, reflete a taxa que a maioria dos proprietários atuais têm hoje, o que significa que uma grande parte da população foi isolada do aumento acentuado das taxas de hipoteca nos últimos anos. A ampliação da diferença entre as linhas no gráfico ajudou a impulsionar a narrativa de que a política do Fed teve pouco efeito no mercado de habitação até agora. Isso não é totalmente verdade; a política tem sido eficaz, apenas para uma parte muito menor do mercado.
Esperamos que a deriva ascendente na taxa efetiva de hipoteca continue à medida que as taxas de juros se normalizam a partir de seu mínimo pré-pandemia. Como tal, pensamos que os consumidores vão se ajustar lentamente às taxas mais altas ao longo do tempo. Taxas mais altas em si mesmas não impedem as pessoas de comprar casas; há vários outros fatores em jogo.
Poucos efeitos colaterais para a taxa efetiva
(Taxa de juros efetiva sobre a dívida hipotecária versus taxa hipotecária de 30 anos.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg. Taxa de hipoteca de 30 anos em 16/05/2024. Taxa de juros efetiva em 31/03/2024.
Doce e amargo
Embora a recuperação irregular da habitação tenha sido lenta, não tem sido marcada por práticas especulativas ou empréstimos de baixa qualidade. Como mostrado abaixo, a maioria das originações de hipotecas está atualmente concentrada em indivíduos com pontuações de crédito excepcionais. Essa é a parte “doce” e uma grande mudança em relação à era pré-GFC, quando quase metade das originações estava em grupos com pontuações abaixo de 720.
Melhoria secular no empréstimo
(Originações de hipotecas por indivíduos com pontuações de crédito.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 31/03/2024.
No entanto, o aspecto “amargo” é que a maioria dos consumidores não está se sentindo muito confortada com esses pontos positivos; evidente ao olhar para a confiança (ou a falta dela) em relação à habitação. Como mostrado abaixo, o Índice de Sentimento do Consumidor da Universidade de Michigan ainda mostra um sentimento sombrio quando se trata de condições de compra de casas. Uma porcentagem significativa de consumidores continua a citar condições ruins devido a preços altos e taxas de juros; uma diferença marcante em relação aos anos 1980, dado que as taxas altas eram o principal motor do sentimento mais fraco naquela época. Desta vez, os consumidores estão sentindo a pressão em ambos os lados.
Taxas e preços são culpados
(Condições ruins para comprar casas de acordo com a Universidade de Michigan.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Universidade de Michigan, em 24/05/2024.
Em resumo
Naturalmente, tudo isso levanta a questão do que pode aliviar a dor que os consumidores e aspirantes a proprietários enfrentam, e agora, o tempo cada vez mais parece ser uma resposta viável. Leva tempo para os consumidores se ajustarem ao aumento dos níveis de preços e taxas de juros — especialmente quando os aumentos são grandes em magnitude e ocorrem em um curto período de tempo — e para a oferta de casas se recuperar.
Em relação ao indicador cíclico que é o mercado imobiliário, também está levando tempo para a habitação dar sinais precisos sobre o caminho da economia. As relações típicas não têm sido confiáveis desta vez, evidenciadas pelo colapso do HMI, mas sem subsequente pico na taxa de desemprego, ou a queda nas vendas de casas, mas apenas uma leve diminuição nos preços das casas. O lado positivo é que a recessão da habitação não foi suficiente para levar o restante da economia a uma contração. O lado negativo é que, com uma recuperação na habitação agora aparentemente em jogo, é difícil extrapolar e entender completamente o sinal que isso envia para o restante da economia.
Acreditamos que é um saldo positivo que a habitação parece estar saindo de sua própria recessão, mas não sem algumas cicatrizes significativas. Uma base inteira de investidores e consumidores foi afetada pela mudança significativa de nível tanto nos preços das casas quanto nas taxas de juros nos últimos anos. Isso não significa que a habitação só pode se recuperar totalmente se os preços e as taxas caírem drasticamente, dado que há outros (talvez mais fortes) fatores em jogo, como a oferta. No entanto, uma estabilização na atividade, no crescimento dos preços e na volatilidade das taxas de juros provavelmente fornecerá uma base mais estável para o setor.
Fonte: https://www.schwabassetmanagement.com/story
