{"id":2467,"date":"2024-06-05T17:10:25","date_gmt":"2024-06-05T20:10:25","guid":{"rendered":"https:\/\/bankshop.com.br\/?p=2467"},"modified":"2024-06-05T17:10:26","modified_gmt":"2024-06-05T20:10:26","slug":"ex-fator-a-habitacao-guarda-algumas-chaves-economicas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/bankshop.com.br\/en\/2024\/06\/05\/ex-fator-a-habitacao-guarda-algumas-chaves-economicas\/","title":{"rendered":"Ex-Fator: A Habita\u00e7\u00e3o Guarda Algumas Chaves Econ\u00f4micas"},"content":{"rendered":"

Prezados clientes,<\/p>\n\n\n\n

Hoje, gostar\u00edamos de recomendar a leitura do artigo “Ex-Fator: A Habita\u00e7\u00e3o Guarda Algumas Chaves Econ\u00f4micas”, publicado pela Charles Schwab. O texto explora a recupera\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio, destacando os desafios enfrentados por muitos potenciais propriet\u00e1rios. Apesar das dificuldades econ\u00f4micas e da press\u00e3o sobre a acessibilidade, h\u00e1 sinais de melhora no setor. Esta leitura \u00e9 fundamental para quem procura entender as tend\u00eancias e oportunidades atuais no mercado de habita\u00e7\u00e3o. N\u00e3o percam!<\/p>\n\n\n\n

Ex-Fator: A Habita\u00e7\u00e3o Guarda Algumas Chaves Econ\u00f4micas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O mercado imobili\u00e1rio parece estar a caminho da recupera\u00e7\u00e3o, mas n\u00e3o sem cicatrizes significativas para uma parte consider\u00e1vel dos potenciais propriet\u00e1rios de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

A habita\u00e7\u00e3o tem sido um segmento frustrante da economia para analisar, tanto desde que a pandemia eclodiu quanto desde que o Federal Reserve embarcou em um ciclo agressivo de aumento de taxas h\u00e1 dois anos. Os chamados indicadores de habita\u00e7\u00e3o “tradicionais” \u2014 que normalmente atuam como sinais para onde a economia mais ampla est\u00e1 se dirigindo \u2014 falharam neste ciclo econ\u00f4mico \u00fanico impulsionado pela pandemia, nos dizendo repetidamente que uma recess\u00e3o generalizada \u00e9 iminente, quando de fato n\u00e3o se materializou. Uma escassez de oferta de casas (um fen\u00f4meno que precedeu a pandemia), pre\u00e7os recordes de casas e um surto inflacion\u00e1rio colocaram imensa press\u00e3o sobre a acessibilidade dos propriet\u00e1rios de im\u00f3veis nos \u00faltimos anos \u2014 assim colocando press\u00e3o descendente proporcional sobre os indicadores de confian\u00e7a do consumidor.<\/p>\n\n\n\n

Dito isto, apesar da falha dos principais indicadores antecedentes, h\u00e1 sinais de que o setor est\u00e1 se recuperando. H\u00e1 tamb\u00e9m sinais de que a crise de acessibilidade est\u00e1 diminuindo, embora lentamente. Como a habita\u00e7\u00e3o foi o primeiro setor a dar in\u00edcio \u00e0s recess\u00f5es em curso que apontamos h\u00e1 mais de dois anos, agora parece que est\u00e1 participando do in\u00edcio das recupera\u00e7\u00f5es cont\u00ednuas. Isso vem com uma distin\u00e7\u00e3o importante, no entanto: uma recupera\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 sin\u00f4nimo de uma expans\u00e3o exuberante.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

Ainda em recess\u00e3o? <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Um dos indicadores econ\u00f4micos antecedentes mais confi\u00e1veis \u00e9 o \u00cdndice do Mercado de Habita\u00e7\u00e3o (HMI) da Associa\u00e7\u00e3o Nacional dos Construtores de Casas (NAHB), que tende a atingir o pico bem antes de uma recess\u00e3o, dando um firme sinal de alerta de que uma desacelera\u00e7\u00e3o est\u00e1 por vir. Como mostrado abaixo, o HMI atingiu o pico em 2021, passando por uma leve descida inicial e depois uma queda em cascata que se acelerou em 2022.<\/p>\n\n\n\n

Ap\u00f3s atingir um fundo em dezembro de 2022, o HMI se recuperou fortemente, entrando no que parecia na \u00e9poca ser uma recupera\u00e7\u00e3o duradoura. No entanto, isso provou ser um falso alarme; desde essa recupera\u00e7\u00e3o, o HMI tem oscilado em uma faixa bastante ampla.<\/p>\n\n\n\n

Construtores (desigualmente) ganham confian\u00e7a <\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(O \u00cdndice do Mercado de Habita\u00e7\u00e3o da NAHB 1985-2023.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Associa\u00e7\u00e3o Nacional dos Construtores de Casas (NAHB), em 28\/05\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Da mesma forma, as vendas de casas podem ter atingido o fundo deste ciclo, mas est\u00e3o demorando para se reacelerar de forma significativa. As vendas de casas unifamiliares existentes tendem a ser o foco maior, pois constituem a maior parte do mercado. Como mostrado abaixo, elas despencaram nos \u00faltimos anos, experimentando uma m\u00e1xima redu\u00e7\u00e3o de -41%. Embora ainda estejam 36% abaixo do pico do ciclo, aumentaram quase 9% desde o fundo recente. As vendas de casas novas experimentaram uma redu\u00e7\u00e3o m\u00e1xima ainda pior de quase -50%; e embora ainda estejam mais de 38% abaixo do pico do ciclo, recuperaram mais de 22% desde o fundo recente.<\/p>\n\n\n\n

Leves ventos nas vendas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(Vendas de casas unifamiliares existentes versus de novas casas unifamiliares.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30\/04\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Contra a sabedoria convencional e diferente de um ciclo normal, o crescimento dos pre\u00e7os das casas acelerou acentuadamente \u00e0 medida que as vendas de casas ca\u00edram precipitadamente. Como mostrado abaixo, os pre\u00e7os medianos para casas unifamiliares novas e existentes cresceram em um ritmo vertiginoso em 2022 e 2023, superando qualquer coisa que vimos nas \u00faltimas quatro d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n

O crescimento eventualmente voltou \u00e0 realidade, mas os pre\u00e7os est\u00e3o de volta ao territ\u00f3rio positivo; e desta vez, est\u00e1 acontecendo enquanto as vendas est\u00e3o melhorando. Dada essa breve queda, os pre\u00e7os em termos de n\u00edvel ainda est\u00e3o elevados; na verdade, o pre\u00e7o mediano de uma casa existente est\u00e1 de volta a $412 mil (perto de um recorde hist\u00f3rico). O pre\u00e7o mediano de uma nova casa unifamiliar \u00e9 de $433 mil (tamb\u00e9m perto de um recorde hist\u00f3rico).<\/p>\n\n\n\n

Crescimento dos pre\u00e7os se normalizando<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(Pre\u00e7os de casas unifamiliares existentes e novas.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30\/04\/2024.<\/p>\n\n\n\n

O crescimento dos pre\u00e7os tem sido mais r\u00e1pido \u2014 e a recupera\u00e7\u00e3o nas vendas tem sido mais lenta \u2014 para o mercado de casas existentes, principalmente devido \u00e0 oferta deprimida. Mostrado abaixo est\u00e1 a oferta mensal de casas existentes e novas. Uma enorme diferen\u00e7a surgiu entre elas nos \u00faltimos anos, com a recupera\u00e7\u00e3o nos pre\u00e7os de novas casas superando a das existentes de forma significativa. Este \u00e9 um dos principais, se n\u00e3o o principal, motor da recupera\u00e7\u00e3o nas vendas de novas casas. Compradores que n\u00e3o conseguiram encontrar o que procuram no mercado de casas existentes foram efetivamente empurrados para o mercado de novas casas.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 medida que isso aconteceu, a recupera\u00e7\u00e3o na oferta de casas existentes tem sido lenta. Isso tem sido principalmente o caso na \u00faltima d\u00e9cada, no entanto. Ap\u00f3s a Crise Financeira Global (GFC), o mercado de habita\u00e7\u00e3o experimentou uma recupera\u00e7\u00e3o an\u00eamica, definida por uma constru\u00e7\u00e3o cronicamente insuficiente de casas.<\/p>\n\n\n\n

Nova oferta dispara<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 30\/04\/2024.<\/p>\n\n\n\n

A escassez de casas n\u00e3o era um grande problema antes da pandemia, principalmente porque n\u00e3o t\u00ednhamos as din\u00e2micas que temos hoje: uma parcela maior da popula\u00e7\u00e3o trabalhando de casa, um aumento significativo nas taxas de hipoteca e (em um ponto) uma infla\u00e7\u00e3o recorde de 40 anos, entre outras coisas.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a taxa de propriedade de casas estava em decl\u00ednio significativo antes, durante e ap\u00f3s a GFC. Agora, nos encontramos olhando para um grande aumento na propriedade nos \u00faltimos anos. Isso certamente \u00e9 positivo, mas tamb\u00e9m aumentou a press\u00e3o sobre a disponibilidade e acessibilidade de casas.<\/p>\n\n\n\n

Propriet\u00e1rios de volta em plena for\u00e7a<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 31\/03\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Acesso (acess\u00edvel) <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Para qualquer propriet\u00e1rio recente ou aspirante, n\u00e3o \u00e9 surpresa que a acessibilidade esteja significativamente restrita neste ciclo. Isso impediu indiv\u00edduos e fam\u00edlias de comprar uma casa, for\u00e7ou-os a intensas guerras de lances ou fez com que eles tivessem que fazer compromissos financeiros mais dolorosos para comprar uma casa.<\/p>\n\n\n\n

Na verdade, o \u00cdndice de Acessibilidade de Habita\u00e7\u00e3o (HAI) da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Corretores de Im\u00f3veis (NAR) caiu para um m\u00ednimo hist\u00f3rico no terceiro trimestre de 2023, como mostrado abaixo. Como alguns dos dados mostrados no in\u00edcio deste relat\u00f3rio, o HAI parece estar esculpindo um fundo, mas os investidores devem notar novamente que a escalada subsequente pode ser lenta \u2014 especialmente se os consumidores demorarem mais para se ajustar a um mundo de taxas de juros mais altas por mais tempo.<\/p>\n\n\n\n

Acessibilidade em territ\u00f3rio de recess\u00e3o<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(O \u00cdndice de Acessibilidade de Habita\u00e7\u00e3o (HAI) da Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Corretores de Im\u00f3veis (NAR) ) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Associa\u00e7\u00e3o Nacional de Corretores de Im\u00f3veis (NAR), em 31\/03\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Assumindo que o Fed n\u00e3o leve as taxas de volta a zero neste ciclo \u2014 algo que os oficiais t\u00eam sido enf\u00e1ticos sobre \u2014 um desses ajustes provavelmente ser\u00e1 taxas de hipoteca mais altas. Como mostrado no gr\u00e1fico abaixo, a taxa m\u00e9dia de hipoteca de 30 anos disparou para m\u00e1ximas de v\u00e1rias d\u00e9cadas \u2014 ainda n\u00e3o no n\u00edvel dos anos 1970 e 1980, mas ainda bastante alta em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 m\u00e9dia p\u00f3s-GFC e pr\u00e9-pandemia. A chave para focar \u00e9 a linha amarela, que mostra a taxa de juros efetiva sobre a d\u00edvida hipotec\u00e1ria. A menos de 4%, reflete a taxa que a maioria dos propriet\u00e1rios atuais t\u00eam hoje, o que significa que uma grande parte da popula\u00e7\u00e3o foi isolada do aumento acentuado das taxas de hipoteca nos \u00faltimos anos. A amplia\u00e7\u00e3o da diferen\u00e7a entre as linhas no gr\u00e1fico ajudou a impulsionar a narrativa de que a pol\u00edtica do Fed teve pouco efeito no mercado de habita\u00e7\u00e3o at\u00e9 agora. Isso n\u00e3o \u00e9 totalmente verdade; a pol\u00edtica tem sido eficaz, apenas para uma parte muito menor do mercado.<\/p>\n\n\n\n

Esperamos que a deriva ascendente na taxa efetiva de hipoteca continue \u00e0 medida que as taxas de juros se normalizam a partir de seu m\u00ednimo pr\u00e9-pandemia. Como tal, pensamos que os consumidores v\u00e3o se ajustar lentamente \u00e0s taxas mais altas ao longo do tempo. Taxas mais altas em si mesmas n\u00e3o impedem as pessoas de comprar casas; h\u00e1 v\u00e1rios outros fatores em jogo.<\/p>\n\n\n\n

Poucos efeitos colaterais para a taxa efetiva<\/strong><\/p>\n\n\n\n

(Taxa de juros efetiva sobre a d\u00edvida hipotec\u00e1ria versus taxa hipotec\u00e1ria de 30 anos.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg. Taxa de hipoteca de 30 anos em 16\/05\/2024. Taxa de juros efetiva em 31\/03\/2024.<\/p>\n\n\n\n

Doce e amargo <\/strong>
Embora a recupera\u00e7\u00e3o irregular da habita\u00e7\u00e3o tenha sido lenta, n\u00e3o tem sido marcada por pr\u00e1ticas especulativas ou empr\u00e9stimos de baixa qualidade. Como mostrado abaixo, a maioria das origina\u00e7\u00f5es de hipotecas est\u00e1 atualmente concentrada em indiv\u00edduos com pontua\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito excepcionais. Essa \u00e9 a parte “doce” e uma grande mudan\u00e7a em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 era pr\u00e9-GFC, quando quase metade das origina\u00e7\u00f5es estava em grupos com pontua\u00e7\u00f5es abaixo de 720.<\/p>\n\n\n\n

Melhoria secular no empr\u00e9stimo<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(Origina\u00e7\u00f5es de hipotecas por indiv\u00edduos com pontua\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, em 31\/03\/2024.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, o aspecto “amargo” \u00e9 que a maioria dos consumidores n\u00e3o est\u00e1 se sentindo muito confortada com esses pontos positivos; evidente ao olhar para a confian\u00e7a (ou a falta dela) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 habita\u00e7\u00e3o. Como mostrado abaixo, o \u00cdndice de Sentimento do Consumidor da Universidade de Michigan ainda mostra um sentimento sombrio quando se trata de condi\u00e7\u00f5es de compra de casas. Uma porcentagem significativa de consumidores continua a citar condi\u00e7\u00f5es ruins devido a pre\u00e7os altos e taxas de juros; uma diferen\u00e7a marcante em rela\u00e7\u00e3o aos anos 1980, dado que as taxas altas eram o principal motor do sentimento mais fraco naquela \u00e9poca. Desta vez, os consumidores est\u00e3o sentindo a press\u00e3o em ambos os lados.<\/p>\n\n\n\n

Taxas e pre\u00e7os s\u00e3o culpados<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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(Condi\u00e7\u00f5es ruins para comprar casas de acordo com a Universidade de Michigan.) Fonte: Charles Schwab, Bloomberg, Universidade de Michigan, em 24\/05\/2024.<\/p>\n\n\n\n


Em resumo\u00a0<\/strong>
Naturalmente, tudo isso levanta a quest\u00e3o do que pode aliviar a dor que os consumidores e aspirantes a propriet\u00e1rios enfrentam, e agora, o tempo cada vez mais parece ser uma resposta vi\u00e1vel. Leva tempo para os consumidores se ajustarem ao aumento dos n\u00edveis de pre\u00e7os e taxas de juros \u2014 especialmente quando os aumentos s\u00e3o grandes em magnitude e ocorrem em um curto per\u00edodo de tempo \u2014 e para a oferta de casas se recuperar.<\/p>\n\n\n\n

Em rela\u00e7\u00e3o ao indicador c\u00edclico que \u00e9 o mercado imobili\u00e1rio, tamb\u00e9m est\u00e1 levando tempo para a habita\u00e7\u00e3o dar sinais precisos sobre o caminho da economia. As rela\u00e7\u00f5es t\u00edpicas n\u00e3o t\u00eam sido confi\u00e1veis desta vez, evidenciadas pelo colapso do HMI, mas sem subsequente pico na taxa de desemprego, ou a queda nas vendas de casas, mas apenas uma leve diminui\u00e7\u00e3o nos pre\u00e7os das casas. O lado positivo \u00e9 que a recess\u00e3o da habita\u00e7\u00e3o n\u00e3o foi suficiente para levar o restante da economia a uma contra\u00e7\u00e3o. O lado negativo \u00e9 que, com uma recupera\u00e7\u00e3o na habita\u00e7\u00e3o agora aparentemente em jogo, \u00e9 dif\u00edcil extrapolar e entender completamente o sinal que isso envia para o restante da economia.<\/p>\n\n\n\n

Acreditamos que \u00e9 um saldo positivo que a habita\u00e7\u00e3o parece estar saindo de sua pr\u00f3pria recess\u00e3o, mas n\u00e3o sem algumas cicatrizes significativas. Uma base inteira de investidores e consumidores foi afetada pela mudan\u00e7a significativa de n\u00edvel tanto nos pre\u00e7os das casas quanto nas taxas de juros nos \u00faltimos anos. Isso n\u00e3o significa que a habita\u00e7\u00e3o s\u00f3 pode se recuperar totalmente se os pre\u00e7os e as taxas ca\u00edrem drasticamente, dado que h\u00e1 outros (talvez mais fortes) fatores em jogo, como a oferta. No entanto, uma estabiliza\u00e7\u00e3o na atividade, no crescimento dos pre\u00e7os e na volatilidade das taxas de juros provavelmente fornecer\u00e1 uma base mais est\u00e1vel para o setor.

Fonte:<\/strong> https:\/\/www.schwabassetmanagement.com\/story<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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